JLL Türkiye 2022 Yarıyıl Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü araştırma raporumuz yayınlandı.
Makroekonomik Göstergeler
2021 yılı sonunda Türkiye ekonomisinin GSYİH büyümesi %11 olarak kaydedilirken, gelişmiş ekonomiler arasında en güçlü büyüme kaydeden ülkelerden biri olmuştur. Kaydedilen büyümede hane halkı harcamaları ve gelişen ihracat hacmi ana belirleyiciler olarak öne çıkmıştır.
Son açıklanan 1Ç 2022 dönemi verileri, büyümenin çeyrek bazda %1,2 olarak kaydedilirken, yıllık bazda 2021 yılının son çeyreğindeki %9,1’den düşük olsa da %7,3’lük bir büyüme kaydedildiğini göstermektedir. Büyümeye en büyük katkı özel tüketim kaleminden oluşurken bunu yurtiçi kredilerdeki artış ve ihracat desteklemiştir. Sabit yatırımlar da 1Ç 2022 döneminde kaydedilen büyümeye pozitif katkı sağlamıştır.
İstanbul Sanayi Odası ve S&P Global verilerine göre İmalat Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI) Mayıs ayındaki 49,2 seviyesinden Haziran 2022’de 48,1 seviyesine düşmüştür ve art arda dört ay nötr 50 seviyesinin altında kaydedilmiştir. Diğer yandan, mevsim etkilerinden arındırılmış Tüketici Güven Endeksi Haziran 2022’de 63,4 seviyesinde kaydedilerek, bir önceki aya göre %6,4 , geçen yılın aynı ayına göre ise %22,4 düşüş göstermiştir.
2021 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %77 artış kaydeden Türkiye’ye doğrudan yabancı yatırım girişleri yükseliş eğilimini korumuştur. 2022 yarıyılında gerçekleşen yaklaşık 5.5 milyar USD doğrudan yabancı yatırım hacmi ile bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7’lik bir artış gerçekleşmiştir.
Perakende Pazarı Görünümü
Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı 2022 yılının ilk yarısı itibarıyla 448 alışveriş merkezinde 14 milyon m2 seviyesine ulaşmıştır. 2021 yılının ikinci yarısında hızlanan alışveriş merkezleri açılışları ivmesini korumuştur. Yılın ilk yarısında pazara 5 alışveriş merkezinde toplam 120.000m2 kiralanabilir alan girişi olmuştur. Mevcutta, 29 alışveriş merkezinde yaklaşık 882 bin m2 inşaat halinde kiralanabilir alan bulunurken, toplam arzın 2024 sonu itibarı ile 14,8 milyon m2 seviyesine ulaşması beklenmektedir. İstanbul %37 oranında pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yaparken, İstanbul’u sırasıyla %12 pay ile Ankara ve %6 pay ile İzmir takip etmektedir.
Yılın ilk yarısında alışveriş merkezi ziyaretçi sayıları 2021 yılına kıyasla artış gösterse de, 2019 yılı pandemi öncesi dönemi seviyelerine henüz ulaşamamıştır. Diğer yandan, ziyaretçi sayıları negatif bölgede kalmaya devam etse de, ciro performansı pandemi öncesi kaydedilen seviyelere ulaşmıştır. Özellikle Nisan ve Mayıs aylarında alıveriş merkezleri aylık ciroları bayram alışverişi nedeniyle 2019 seviyelerinin üstünde kaydedilmiştir.
2022 yılının ilk yarısında alışveriş merkezlerinde birincil kira EUR bazında aylık 70 EUR/m2 olarak kaydedilmiştir. Diğer yandan TL bazında birincil kira 1.050 TL/m2 olarak kaydedilirken, bir önceki çeyreğe göre %5, geçen yılın aynı çeyreğine göre %50 artış göstermiştir.
Ofis Pazarı Görünümü
İstanbul’da mevcut A Sınıfı ofis arzı 2022 yarıyılı itibarıyla 5,8 milyon m2 seviyesine sabit kalırken, inşaat halindeki ofis arzı yaklaşık 1,5 milyon m²’dir ve 2023 yılı sonu itibarıyla toplam A sınıfı ofis arzının 7,3 milyon m² seviyesini aşması beklenmektedir. Gelecek arzın %90’ını, 2022 yılı sonunda tamamlanması planlanan Ataşehir’de konumlu İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesi oluşturmaktadır.
Merkezi iş alanında boşluk oranı son dört çeyrek dönemde düşüş eğilimini sürdürürken, talep güçlü kalmaya devam etmektedir. Boşluk oranı 2021 yıl sonunda %18’den 2022 yarıyılda %16,1’e düşmüştür. Kiracıların kaliteli ofis alanı talebi devam ederken, birinci sınıf ofis binalarındaki boş alanlar 2022’nin ilk yarısında sınırlı kalmaya devam etmiştir.
2022 yarıyılı itibarıyla toplamda 37.781 m2 ofis kiralama işlemi gerçekleşmiştir. 2022 yılının ilk yarısında toplam kiralama işlem hacmi alan bakımından geçen yılın aynı dönemine göre %32 oranında düşüş gösterse de işlem adedi bakımından %9 oranında artış kaydedilmiştir. MİA’da Levent, Asya yakasında Kozyatağı, Libadiye ve Ataşehir kiralama işlemleri açısından öne çıkan alt pazarlar olmuştur.
Birincil ofis kiraları 2022 yarıyılı itibarıyla hem bir önceki çeyreğe hem de geçen yılın aynı dönemine göre metrekare başına 25 USD/m2 olarak sabit kalırken, talebin birincil lokasyonlarda yoğunlaşması ve enflasyondaki artış eğilimi nedeniyle Türk lirası bazına %89,2 oranında ciddi bir artış göstererek 350 TL/m2’ye yükselmiştir.
Lojistik Pazarı Görünümü
İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı 2022 yarıyılı itibarıyla 10,55 milyon m2 seviyesindedir. Satış ve kiralama amaçlı geliştirilmiş ticari lojistik arzı 6,8 milyon m2 olarak kayıt altına alınmıştır.
Mevcut verilere göre, 1Ç 2022’de 8.430 m2, 2Ç 2022’de ise 33.912 m2 kiralama işlemi gerçekleşirken, yarıyıl toplamında kiralama işlemleri 42.252 m2 seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılının ilk yarısında gerçekleştirilen kiralama işlemlerinde %80 oranında en yüksek pay ile 3. Parti Lojistik şirketleri ön plana çıkmıştır. İşlem bazında en çok tercih edilen ana pazarlar %55 pay ile Kocaeli olurken, İstanbul %45’lik pay ile sırayı takip etmiştir.
2022 yarıyılı itibarıyla lojistik depo birincil kiraları USD bazında yıllık %40 oranında artış göstererek 7,0 USD/m2 olarak kaydedilmiştir. TL bazında ise yıllık %88,9 oranında artış göstererek 85 TL/m2 seviyesine yükselmiştir. Enflasyonist baskıların yanı sıra lojistik depolara olan yüksek talep ve arzın kısıtlı oluşu lojistik pazarındaki kiralar üzerinde yukarı yönlü artışın ana sebepleri olarak öne çıkmaktadır.
Otel Pazarı Görünümü
Artan küresel ekonomik ve jeopolitik belirsizliklere rağmen turizm pazarında toparlanma pozitif artışlar ile yeni seviyelere ulaşmıştır. Kaydedilen iyileşme özellikle tatil bölgelerindeki toparlanmayı desteklemiştir.
2022 yılının ilk yarısında Türkiye’yi 16,4 milyon yabancı turist ziyaret etmiştir. En yüksek yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 5 milyon ziyaretçi ile Haziran ayında kaydedilmiştir. Yabancı ziyaretçi sayısı pandemi öncesi dönemin %9,5 altında kaydedilirken, bir önceki yıla göre %185,7 oranında ciddi bir artış göstermiştir
Türkiye’nin turizm gelirleri yılın ilk yarısında 14,2 milyar USD olarak kaydedilerek, 2019 yılının aynı dönemine kıyasla %12,4 ve bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %159,8 oranında artış göstermiştir. Ziyaretçiler harcama dağılımı %27 pay ile tur harcamaları, %21 pay ile yiyecek içecek ve %13 pay ile giyim ve %10 pay ile konaklama harcamalarından oluşmuştur.
2022 yılının ilk yarısında Türkiye’de otel doluluk oranları %71’lik artışla %61,9 olarak kaydedilmiştir ve neredeyse 2019 seviyelerine ulaşmıştır. Toparlanma özellikle İstanbul’da %68,8, Antalya’da ise %57,2 doluluk oranlarıyla daha belirgin hale gelmiştir. Ankara, turist akışlarının yoğunlukla iş seyahatleri kaynaklı olması nedeniyle kaydedilen toparlanmanın gerisinde kalmaktadır.
Ortalama oda fiyatları ise önceki yıllarda kaydedilen seviyelerin üstüne çıkarak, Türkiye’de ortalama oda fiyatı 93,20 EUR, İstanbul’da 112,74 EUR olarak kaydedilmiştir. Oda başına ortalama gelirler ise, 2019 yılının ilk yarısına kıyasla İstanbul ve Antalya’da sırasıyla %33,5 ve %37,3 oranında önemli bir artış göstermiştir
